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Precio arquitecto y aparejador: coste conjunto según tipo de obra
El precio conjunto de arquitecto y aparejador suele situarse entre el 8 % y el 14 % del presupuesto de ejecución material (PEM), aunque la horquilla real depende de media docena de variables que rara vez se explican en un presupuesto inicial. Para una vivienda nueva con un PEM de 200.000 €, eso se traduce en unos 16.000 € a 28.000 €, repartidos de forma aproximada en dos tercios para el arquitecto y un tercio para el aparejador. En reformas integrales el porcentaje tiende a subir; en obras menores, a menudo basta con el aparejador.
Factores que más encarecen los honorarios de arquitecto y aparejador
El PEM es la palanca principal: a mayor volumen de obra, mayor cifra absoluta en honorarios, aunque el porcentaje aplicado suele bajar conforme crece el presupuesto. Un proyecto de 100.000 € puede tributar un porcentaje más alto, mientras que uno de 400.000 € se negocia con un porcentaje sensiblemente menor. La diferencia en euros es enorme pese a que el porcentaje parezca menor.
La complejidad técnica empuja los honorarios hacia arriba con independencia del PEM. Parcelas en pendiente, estructuras mixtas de acero y hormigón o normativa sísmica exigente añaden cálculos y visitas que ambos técnicos repercuten. He visto presupuestos duplicar la partida de dirección de obra solo por un sótano excavado en roca.
La ubicación geográfica también pesa, de forma similar a lo que ocurre con los precios por hora de un albañil en distintas provincias. En grandes capitales los honorarios por hora son más altos, pero en zonas rurales con pocos profesionales colegiados la falta de competencia produce un efecto similar.
Un coste que no siempre aparece desglosado en los presupuestos son los visados colegiales. Cada colegio aplica sus propias tasas, y entre el visado del proyecto básico, el de ejecución y el del estudio de seguridad, la suma puede rondar los 1.500-3.000 € en una vivienda unifamiliar estándar. A eso se añade la coordinación de seguridad y salud, que recae en el aparejador y se factura aparte cuando la obra exige más de un contratista. Conviene pedir el desglose con visados incluidos antes de comparar ofertas.
Vivienda unifamiliar nueva: desglose arquitecto + aparejador + visados
Para una casa unifamiliar con un presupuesto de ejecución material (PEM) de unos 200.000 €, los honorarios técnicos conjuntos suelen situarse entre 16.000 y 28.000 €, una cifra que se suma al coste de contratar a los arquitectos y al resto de profesionales de la obra. La horquilla es amplia porque depende de la complejidad del diseño, la zona geográfica y el nivel de personalización del proyecto.
El grueso recae en el arquitecto, que redacta el proyecto básico, el proyecto de ejecución y dirige la obra. Su parte representa habitualmente entre el 5 % y el 8 % del PEM. El aparejador, encargado de la dirección de ejecución material y la coordinación de seguridad y salud, se mueve en torno al 2,5 % y el 4,5 %. A eso se suman los visados colegiales de ambos profesionales, que en una unifamiliar estándar rondan los 1.500 a 3.000 € en total.
Tres niveles de PEM y su repercusión
| Concepto | PEM 150.000 € | PEM 250.000 € | PEM 400.000 € |
|---|---|---|---|
| Arquitecto (proyecto + dirección de obra) | 7.500 – 12.000 € | 12.500 – 20.000 € | 20.000 – 32.000 € |
| Aparejador (dirección ejecución + seguridad) | 3.750 – 6.750 € | 6.250 – 11.250 € | 10.000 – 18.000 € |
| Visados colegiales | 1.200 – 2.200 € | 1.800 – 3.000 € | 2.500 – 4.000 € |
| Total conjunto estimado | 12.450 – 20.950 € | 20.550 – 34.250 € | 32.500 – 54.000 € |
En PEM bajos el porcentaje efectivo tiende a ser más alto, porque hay un mínimo de trabajo técnico que no baja proporcionalmente. Con PEM elevados ocurre lo contrario: el porcentaje se comprime, aunque la cifra absoluta crece. Algunos estudios presentan los visados aparte, lo que distorsiona la comparación si no se pide el desglose completo.
Un error frecuente al comparar presupuestos es fijarse solo en el porcentaje sobre el PEM sin revisar qué fases incluye cada oferta. Algunos arquitectos presupuestan el proyecto básico y el de ejecución por separado, mientras que otros engloban ambos en una cifra única. Si no se homogeneízan las ofertas fase a fase, el presupuesto aparentemente más barato puede acabar siendo el más caro una vez se suman los complementos.
Reforma integral: por qué el porcentaje de honorarios sube
En una reforma integral los honorarios conjuntos suelen situarse, en porcentaje, por encima de lo habitual en obra nueva. El volumen de obra baja, pero la complejidad técnica no.
Redactar un proyecto sobre una estructura existente obliga a levantar el estado actual, verificar la capacidad portante y resolver encuentros imprevistos entre instalaciones antiguas y nuevas, lo que a menudo implica coordinar también al fontanero y al electricista desde la fase de proyecto. Ese trabajo puede consumir un número de horas comparable al de un proyecto desde cero con PEM bastante superior.
Cuándo basta con el aparejador
Si la reforma no altera elementos estructurales ni cambia el uso del edificio, la LOE permite que un arquitecto técnico asuma la dirección completa. Sustituir baños, cocina, suelos y tabiquería ligera entra en ese supuesto. En cuanto se toca un forjado, se abre un hueco en un muro de carga o se convierte un local en vivienda, hace falta proyecto de arquitecto superior.
Horquillas según tramo de PEM
Para reformas integrales que sí requieren ambos técnicos, las cifras orientativas en 2026 rondan estos rangos:
- PEM 40.000 € — honorarios conjuntos entre 4.800 y 6.000 € (12-15 %).
- PEM 80.000 € — entre 8.000 y 10.400 € (10-13 %).
- PEM 150.000 € — entre 13.500 y 18.000 € (9-12 %).
Si durante la obra aparecen problemas estructurales y el PEM se revisa al alza, los honorarios suben proporcionalmente salvo que el contrato fije un precio cerrado. Conviene negociar un tope máximo de revisión antes de firmar, porque en reformas los imprevistos son frecuentes.
Otro punto que conviene aclarar por contrato es quién asume el coste de las visitas adicionales. En una reforma integral es habitual que el aparejador necesite entre 15 y 25 visitas de obra, frente a las 8-12 de una vivienda nueva. Si el contrato fija un número máximo de visitas incluidas, cada visita extra puede facturarse entre 80 y 150 €, y la suma final altera sensiblemente el presupuesto técnico.
Obras menores y legalizaciones: precio solo con aparejador
La LOE no exige arquitecto superior cuando la intervención no altera estructura portante ni cambia el uso del edificio. En esos casos, un arquitecto técnico puede firmar el proyecto y dirigir la obra, y el precio de arquitecto y aparejador se reduce a una sola factura.
Reformar un baño o una cocina sin tocar forjados ni muros de carga encaja en este supuesto. El coste del aparejador solo suele moverse entre 1.500 y 3.500 €, dependiendo de la complejidad y del municipio. Añadir arquitecto superior encarecería notablemente la factura técnica sin obligación legal que lo justifique.
Las legalizaciones de construcciones existentes, como un cerramiento de terraza o un garaje levantado sin licencia, también las puede firmar el aparejador si no implican cambio estructural. Aquí los honorarios rondan los 1.200 a 2.500 €, frente a los 3.000 a 5.000 € que supondría el tándem completo.
Para inspecciones técnicas de edificios (ITE/IEE) y cédulas de habitabilidad, basta igualmente con el arquitecto técnico. Una ITE de un bloque de 20 viviendas puede costar entre 1.000 y 2.000 €; la cédula de habitabilidad de un piso, entre 150 y 400 €.
Hay un matiz que conviene verificar antes de contratar: algunos ayuntamientos exigen proyecto firmado por arquitecto superior incluso en obras que la LOE clasifica como menores. Ocurre sobre todo en municipios con normativa urbanística propia más restrictiva. Consultar la ordenanza local antes de cerrar el encargo evita tener que rehacer documentación y pagar dos veces.
Preguntas frecuentes sobre precio de arquitecto y aparejador
¿Se pueden negociar los honorarios de arquitecto y aparejador?
Sí. Los honorarios son libres desde 2009 y se pactan por contrato. Conviene pedir al menos tres presupuestos detallados y comparar qué incluye cada oferta antes de cerrar, porque el alcance de los servicios varía mucho entre profesionales.
¿El IVA está incluido en los honorarios que suelen publicarse?
Normalmente no. A los honorarios hay que sumar un 21 % de IVA, más las tasas de visado colegial y, en su caso, el coste del estudio geotécnico o la coordinación de seguridad, que a veces se presupuestan aparte.
¿Puedo contratar al mismo profesional como arquitecto y aparejador?
No. Son titulaciones distintas con competencias diferenciadas por la LOE. Cada figura firma documentos específicos del proyecto y la dirección de obra, por lo que en obras que exigen ambos técnicos necesitas dos profesionales independientes.
¿Cuánto tarda el trámite de visado colegial?
El visado ordinario suele resolverse en cinco a diez días hábiles, aunque algunos colegios ofrecen visado urgente en 24-48 horas con un recargo que ronda el 50 % de la tasa base.
¿Merece la pena contratar un equipo que ya trabaje junto?
Cuando ambos profesionales colaboran habitualmente, la coordinación es más ágil y se reducen errores entre proyecto y ejecución. En obra nueva de cierta complejidad, ese rodaje conjunto puede ahorrar semanas de plazo y evitar sobrecostes por descoordinación.
